令和3年4月２８日に相続登記を義務化する法改正が行われ、３年以内に施行されることになりました。
同じく法改正で新設される相続土地国庫帰属制度と併せて、近年問題となっている所有者不明土地の発生を防止しようというのが目的です。
このページの目次
1.相続登記義務化の概要
1-1.登記義務について
今回の法改正で相続登記が義務化されるということですが、そもそも相続登記の申請が今までは義務でなかったということを知らない方は結構いらっしゃいます。
登記には、法律上登記をしなければならないとされているもの（登記義務があるもの）とそうでないもの（登記義務がないもの）が存在します。
相続登記は、不動産登記の中でも「権利に関する登記」の一種ですが、この「権利に関する登記」については、登記義務はないというのがこれまでの取り扱いでした。
しかし、今回の改正によって相続登記について登記義務が生じることになります。
なお、不動産登記の中でも「表示に関する登記」（表題登記）であったり、商業・法人登記については登記義務があるため、建物を増築したり、会社の役員が変わった場合などに登記を怠っていると、過料という罰則を受けることになります。
1-2.相続登記義務化の目的
法改正によって相続登記を義務化する目的は、何といっても所有者不明土地の発生を防止することにあります。
所有者不明土地とは、下記のいずれかに該当する土地のことをいいます。
- 土地の登記記録（登記簿）を見ても、実際の所有者が誰だか分からない場合
- 土地の所有者が誰かは分かっているが、その者が所在不明で連絡が取れない場合
所有者不明土地をそのままにしておくと、不動産の有効活用ができずに経済発展が阻害されることになります。また、周りの住民にも悪影響を与えることになるため、所有者不明土地の予防・解消は重要な課題です。
所有者不明土地が生じる原因の多くは相続登記が放置されていることにあるため、相続登記を義務化して不動産の登記記録（登記簿）上の所有者と実際の所有者をしっかりと一致させておけば、所有者不明土地の発生はかなり防げると思います。
1-3.相続登記義務化の内容
今後は、相続によって不動産（土地だけでなく、建物も含みます。）を取得した相続人は、相続の開始及び自己が不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならなくなります。
もっとも、改正法が適用されるようになるのは、公布日である令和3年4月２８日から３年以内で別途政府が定める日（施行日）以降になりますので、それまでは登記義務は生じません。
2.登記義務に違反したらどうなる？
相続登記が義務化された後に、登記義務に違反した場合（相続の開始及び自己が不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなかった場合）には、どうなるのでしょうか。
この点、改正法では正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するとされています。
つまり、登記義務に違反したことにつき「正当な理由」があれば過料は受けないということになります（例えば、病気や認知症などにより相続人が登記を申請できなかた場合など）。
また、相続の開始及び自己が不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなかったからといって、直ちに過料の対象になるわけではないと思います。
同様に登記義務が課されている商業・法人登記については、登記申請期限を１週間や２週間過ぎてしまったからといって過料を受けたという話は聞いたことがありません。
相続登記の場合も同様に、多少の経過であれば過料の対象にならない可能性が高いため、３年を経過してしまったからといって諦めずに速やかに相続登記を申請するようにしましょう。
なお、登記義務違反の罰則である過料は、法務局から来るのではなく、裁判所から来ますので、注意してください。
3.相続登記義務化に伴う救済措置
相続登記が義務化されるといっても、相続登記を申請するためには戸籍など多くの添付書類を集めなければならず、非常に手間がかかります。
また、被相続人が数多くの不動産を所有していた場合、相続人としてはそのすべてを正確に把握するのは大変です。
さらに、不動産の場所・数によっては、相続登記申請の際に納める登録免許税が高額になることもあり、経済的にも相続人の負担となることは間違いありません。
そこで、相続登記の義務化と併せて各種救済措置が導入されることになります。
3-1.相続人である旨の申出（相続人申告登記）
相続人が、相続の開始及び自己が不動産を取得したことを知った日から３年以内に法務局に対して「相続の開始及び自己が相続人である旨」を申し出た場合、その相続人は、相続登記の登記義務を履行したものとみなされます。
これを相続人申告登記ともいいます。
この申出は、各相続人が単独で行うことができ、通常の相続登記に比べて添付書類が簡略化されているため、相続人は、それほど手間をかけずに相続登記の義務を免れることができます。
もっとも、この相続人申告登記は相続登記ではないため、相続不動産を売却する際には、別途相続登記をする必要があります。
3-2.所有不動産記録証明制度
相続人は、被相続人が所有していた不動産をすべて把握しているとは限りません。
特に遠方の不動産（原野など）などで固定資産税もかかっていないと、所有者の死亡後何年も経った後に、相続人がその存在に気付くということもまれにあります。
この不都合を解消するため、相続人は、被相続人が登記名義人となっている不動産を一覧にした書面（所有不動産記録証明書）の交付を法務局に請求することができるようになりました。
この所有不動産記録証明書は、相続の場面でなくても、所有者として登記名義人となっている人であれば、請求することができます。
3-3.相続登記にかかる登録免許税の軽減
現状、相続登記にかかる登録免許税は不動産の評価額の1000分の4とされていますが、都心などの高額な不動産になってくると、登録免許税だけで数十万円、数百万円という金額を納めなければならない場合もあります。
より高額になる相続税も納めなければならない相続人にとっては、大きな負担となるでしょう。
そこで、相続登記などの登録免許税の負担軽減をするよう法務省が要望を出し、令和４年度税制改正において必要な措置が検討される予定です。
まだ詳細は決定していませんが、登録免許税が軽減されれば、相続登記の促進に繋がるものと思われます。
4.住所・氏名変更登記の義務化
相続登記の義務化と併せて、不動産所有者の住所や氏名が変わった場合にも、その変更の登記を申請することが義務化されます。
施行日は相続登記の義務化よりも遅く、公布日である令和3年4月２８日から５年以内で別途政府が定める日とされています。
申請期限は、住所や氏名の変更があった日から２年以内です。
また、過料の金額は相続登記義務違反の場合よりも安く、5万円以下とされています。
正当な理由があれば登記義務違反にならない点については同様です。
相続登記が未了の不動産は数多く存在します。
今からでも十分間に合いますので、相続登記が未了の方は、相続登記の専門家である司法書士にご相談ください。
